Garantias, de tão frouxas… Nem te rias que é para trouxas!

De um consulente:

“Tempo houve em que a garantia dos imóveis era – estranhamente! - de seis meses, como o definiu uniformemente o Supremo Tribunal de Justiça.

Uma lei de 1994 veio a conferir aos imóveis uma garantia de 5 anos. Confirmada, de resto, pela Lei de Defesa do Consumidor de 1996. E, mais tarde, pela Lei das Garantias dos Bens de Consumo de 2003.

No projecto da lei que entrou em vigor a 1 de Janeiro de 2022, a garantia não se alterou.

Lembro-me de ter lido críticas suas ao equiparar um “corta-unhas rombo com 4 reparações”, cuja garantia perfaria 5 anos, a um imóvel com idêntico prazo de garantia.

Posto isto, a pergunta:  como ficou em definitivo a garantia dos imóveis na Lei que saiu em Outubro de 2021 para vigorar a partir de 2022? Há alguma vantagem para os consumidores?”

 

Posta a questão, eis o que se nos oferece:

1.    Com efeito, se bem que o Supremo Tribunal de Justiça, com votos de vencido de ilustres Conselheiros, haja estabelecido – em definitivo – um entendimento de que a garantia dos imóveis, na compra e venda, teria a duração de seis meses, o facto é que o Código Civil de 1966 estabelecia, nos contratos de empreitada, para imóveis de longa duração uma garantia mais confortável, como segue:

“1. …, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos graves ou perigo de ruína, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo para com o dono da obra.”

2.    A Lei Nova da Garantia dos Bens de Consumo de 18 de Outubro de 2021 estabelece a esse propósito o que segue:

 

“1 — O profissional responde perante o consumidor por qualquer falta de conformidade que exista quando o bem imóvel lhe é entregue e se manifeste no prazo de:

 

a)     10 anos, em relação a faltas de conformidade relativas a elementos construtivos estruturais;

 

b)   Cinco anos, em relação às restantes faltas de conformidade.

…

5 — Para efeitos do disposto no n.º 1, o Governo pode aprovar, por portaria, uma lista exemplificativa dos elementos construtivos estruturais dos bens imóveis.”

3.    Esta aparente inovação representa um recuo perante os vícios ocultos dos elementos construtivos estruturais, que dariam um período bem mais confortável sempre que se revelasse, sempre que viessem à tona tais vícios, e nada acrescenta aos 5 anos para as mais desconformidades não estruturais, razão por que se entende que o consumidor fica, com efeito, a perder com esta “prodigalidade” do legislador.

 

4.    Elementos construtivos estruturais são, consoante os manuais, as partes resistentes fundamentais da construção que suportam os esforços a que a edificação está sujeita, funcionando em conjunto e sendo objecto de projecto específico: são elementos que  comprometem a estabilidade da construção e, por vezes, não estão visíveis nem  acessíveis: as pás, os pilares, as sapatas, a laje, a madre.

 

5.    Elementos construtivos não estruturais são as partes não resistentes da construção que são suportadas pelos elementos estruturais, com
funcionalidades diferenciadas, sendo geralmente definidas no projecto de arquitectura: elementos que não comprometem a estabilidade da construção, sendo normalmente visíveis ou de acessibilidade fácil.

 

6.      Estes conceitos não dizem quase nada e dizem tudo, afinal.

 

7.    Uma garantia de 10 anos, sem mais, como o propusémos, permitia acudir a coisas que com cinco anos escapam a quem investe as economias de uma vida, em geral, para comprar uma casa ou paga à banca durante 30 ou 50 anos cinco ou seis casas e só vê uma, na realidade, incluída no seu património.

 

8.    Problema diferente e em que convém atentar é que, quantas vezes, quando consumidor invoca a garantia, já não há empresa de construção civil, já não há promotor imobiliário, nem sombra deles: razão por que importaria revir sobre um Projecto de Lei, apresentado na anterior legislatura, da autoria da então deputada Fátima Ramos, acerca da constituição de um Fundo de Garantia da Habitação (ou da Construção).

 

 

 

EM CONCLUSÃO:

a.     A garantia dos imóveis biparte-se em: 10 anos para os elementos construtivos estruturais; 5 anos para os não estruturais.

b.    O consumidor, com a ilusão dos 10 anos, em vez de ganhar, perdeu com esta “manobra de diversão” do Governo.

c.     Porque as garantias se traduzem, em geral, em algo de efémero por se eximirem os construtores e os promotores às suas responsabilidades, curial seria se encarasse a constituição de um Fundo susceptível de responder pela garantia em caso de não conformidade das edificações com o modelo-padrão.

 

Mário Frota

Presidente emérito da apDC – DIREITO DO CONSUMO - Portugal